[摘要] 宽松的政策环境推动，4月东莞楼市人气快速上升并走旺，市场成交升温显著。4月东莞楼市可以用“火热”来形容，一方面刚需发力明显；另一方面受政策环境支持，改善需求出现大幅释放，呈现强势增长局面。4月东莞楼市开启了今年以来第一波火热行情，紧接下来的五月将更备受关注。
（七）后市展望
● 政策：宏观政策刺激已经基本见底，加大地方落实到位成关键。
自去年下半年多地放开购房限购令，又自去年9月底开始“首套房”认定标准正式放宽，到今年3月底二套房贷首付比例降至四成，和去年11月底央行首度降息以来，目前已累计经历两次降息、降准，一年时间内政策及资金环境由“紧”变“松”。尤其是房地产作为资金推动型的市场，在多轮降息降准的通道之下，整个市场资金流动性明显增强，其货币政策宽松尺度已近似2008年和2012年的情形。从宏观来看，宏观政策刺激已经基本见底；从微观来看，地方政策纷纷出台公积金优惠新政加强促市，可见目前房产市场已完全步入宽松通道，接下来新轮大刺激的宏观政策继续出台的可能性较小，但不排除因经济下行风险过大或外围因素施压而被迫出台。尽管多系列政策出台，但某些政策在部分城市落实仍未到位，因此往后走更多是看政策落实到位程度的大小，这将成为影响促市效应强弱的关键。
● 资金：经济走势筑底趋稳，货币政策保持稳健运行。
2015年4月份中国制造业采购经理指数（PMI）为50.1%，与上月持平。但新出口订单指数较上月下降0.2个百分点，并没有出现季节性回升，出口仍显疲弱，但若抛开出口订单回落因素影响，国内订单稳中有升，反映国内需求稳中有升。综合来看，4月PMI仍大于50，反映经济在发展，当前企业采购生产活力有所恢复，经济走势筑底趋稳。
欧元区降息令到我国4月出口受到冲击，由于我国作为欧元区的主要贸易伙伴，欧元区放松货币政策将会带来汇率贬值，我国的出口商品竞争力会被削弱。4月18日中国央行行长周小川在华盛顿出席国际货币基金组织春季会议期间的一次简会中表示：央行放松政策空间大，但未必一定会用。尽管目前我国经济增长疲软，下行压力仍存，但经济走势有所趋稳，且通胀压力仍然受控，加上央行完成两次降息两次降准后至今时间不到半个月，政策刺激效果仍需继续观察，我国保持货币政策稳健运行。如果未来两个月宽松货币政策无法刺激总需求增长，经济下行风险加大，再次放松货币政策的压力将增大。
● 股市：股市连续三天暴跌，撤场资金或加速流入楼市。
5月初，股市开始高位调整，近日连续三天暴跌，震荡下跌幅度扩大，股市风险加大，部分投资者加速套现撤场，股市资金放量流出。而受我国投资渠道有限影响，利益驱使通常股市“疯牛”后大批资金会注入楼市，意味着此轮股市“疯牛”过后，楼市将迎来快速反弹回升。
● 需求：来访量大幅上升，市场需求强势增长。
据东莞中原CCES系统统计显示，4月尤其下旬楼盘来访量大幅飙升，连续多周维持高位。楼市人气火旺，市场需求量强势增长，基于通常购房周期约一个月的判断分析，那么5月将有更多购房者进入市场。加上，在近期多项政策的频繁刺激下，先前观望的客户也将加速入市，下一阶段楼市人气依然火旺。
● 时机：政策“窗口期”开启，购房好时机已到。
从首套房认定放宽、央行经历降息降准、二套房贷首付比例降至四成等一系列的政策逐渐落地，整个楼市资金环境逐渐宽松。从购房门槛看，许多先前被硬性的政策挡于门外的改善客户会因此受益，被准入市场。从利率水平看，2015年央行经历两次降息后利率水平已处于2002与2008年的低位之间，即已到利率谷底，意味着当前房贷成本为历史低位。从信贷放款速度来看，目前银根收紧的局面已得到缓解，压住2014年的一座大山逐渐消失，国家强调支持刚需及改善需求有序健康释放，意味着购房者房贷得到的支持力度增大，银行的放款速度也有所加快。从股市行情看，此轮股市“疯牛”基本令到超过七成股民颇丰，而当前股市已进入高位调整，追涨风险明显加大，开始撤场的投资客逐渐增多，而这笔流出的资金将会有部分分流入楼市，加速推升楼市上行发展。楼市开始正式反弹回升的时候，正是投资者入市的佳时机。综上所述，政策“窗口期”开启，购房好时机已到。一是，政策环境利好，购房成本及门槛降低，对购房者而言是一大利好；二是，市场运行畅通，开发商们推货的积极性会比较高，供应多选择广亦有利于客户买到更高性价比的产品；三是，在低点入市，投资利润空间更大。
● 供应：5月新增供应持续放量，但入市纯新盘较少。
据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，许多项目已集中在4月或五一期间入市，造成5月份后期开盘量会有所减少，主要包括有光大•江与城、世纪城国际公馆香榭里、皇马郦宫、虎门万达广场、南部湾•万科城、名巨中央、新里城等项目推货，新增供应持续放量。但5月入市的纯新盘较少，较多新盘处于认筹阶段。从产品结构看，刚需产品供应仍然一支独大，市场成交将继续发力。
● 营销：中小型营销活动仍为主流，二三级联动及电商继续做大。
进入5月，由于开盘项目对比4月有所减少，多数在售项目处于顺卖状态，一方面开发商需要节省营销成本，另一方面部分项目仍需要一些营销活动来吸引客户上门，预计5月中小型营销活动仍成主流，大型活动仍然较少。考虑到5月购房季的到来，有购房意向的客户会明显增多，市场竞争的日益加剧令到更多开发商采取多渠道拓客行动，预计往后走二三级联动及电商将会继续做大。
● 价格：走量主调不变，价格走势趋稳。
目前东莞住宅市场库存高企，区域内多盘竞争加剧，加上前四个月多数房企业绩不算理想，那么5月快速出货回笼资金仍为首要任务。虽然多项新政密集出台，楼市环境向好，客户入市意愿增强，但眼下5月是传统的购房季，开发商们应该趁着楼市回暖之际抓紧时机跑货，不能过分寄望下半年，定价仍需合理，因此5月走量主调不变，房价走势仍然趋稳。
● 成交：多重政策刺激效应叠加，“红五月”楼市值得期待。
今年五一黄金周，东莞楼市供需两旺，尤其是五一三天多盘认购成绩喜人，五月楼市迎来“开门红”。又恰逢股市持续暴跌，预示着五月份是非常好的出货时机，即大量资金会流入楼市，这将刺激楼市上行。同时，先前的多重政策叠加刺激，加速入市的刚需和改善型客户会明显增多。还有受深圳房价飙升影响，深圳客向东莞外溢会继续增强。可以说，五月份整个东莞楼市需求是比较旺的，是绝佳的出货时机，“红五月”楼市非常值得大家期待。但关键还是要看开发商是否有货，货量不足的就会错失良机。
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