[摘要] 内地很多城市建设保障房，纷纷碰到了“钱荒”难题，而数十年前启动“公屋”工程的香港，何以能够将“亏本赚吆喝”的保障房生意持续做下去，香港“公屋”又为东莞提供了哪些“房改”启示？
大型策划《民间策论》驶入百姓关注话题“深水区”，“三言二拍”看楼市
内容摘要：内地很多城市建设保障房，纷纷碰到了“钱荒”难题，而数十年前启动“公屋”工程的香港，何以能够将“亏本赚吆喝”的保障房生意持续做下去，香港“公屋”又为东莞提供了哪些“房改”启示？
东莞时间网讯面对高烧不退的房价，保障房被视作一剂灵丹妙药，寄望成为拉住高房价的一根缰绳。然而，知易行难，谁来为高达数亿甚至数十亿元的保障房建设埋单？
曾几何时，土地财政一度被诟病为国内高房价的罪魁祸首。有读者来信建议，此时此刻，土地财政将不可避免地担纲巨额保障房资金中重要的筹资渠道。
作为向来先行先试的东莞，构筑住房体系应试行“市场”和“保障”双轨制度，对于前者，政府出台经济政策调控；而在保障方面，政府则应将工作重点放在廉租房、经济适用房。
连日来，东莞日报大型策划《民间策论》继续引发市民的热烈关注。截至昨日22时，东莞日报新闻热线22111000共接到283个献策电话，180多封群众来信。东莞时间网的“给高层提建议，你的声音有力量”继续引发众多网友的围观和拍砖。
■专题策划：曾平治
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■专题采写：高志全陈晨
一问谁来为保障房建设埋单？
政府可拿出四成出让金建保障房
来信人：胡家林
职业：房地产人士
内容摘要：东莞保障房的门槛“卡”出了一个怪现状：一边是处于空置状态的数以千套保障房，一边是部分符合申请条件的莞籍家庭却无申请的需要，处于“夹心层”的常住东莞家庭却不能申请，只能“望房兴叹”。这种尴尬现象何时能够打破？我认为，东莞亟须探索出一个多元化的保障住房体系，让保障房覆盖到每一户在莞常住家庭。
资金缺口出让金弥补
虽然从去年至今，不论是国家还是省政府都频繁出台楼市调控政策，但据中指研究院报告显示，去年楼市成交量全线下跌，但价格全年仍涨逾两成。
不难看出，实施近一年、号称“史上最严厉”的房地产调控，无论是“限购令”或者“问责制”，也是治标不治本的应急举措。
于是，保障房被认作是一剂灵丹妙药。然而，从目前国内诸多城市实施效果来看，各地保障房建设的资金缺口一直制约着保障房建设的大举推进，地方政府需无偿提供土地及投入大量资金，而开发商也由于保障房利润偏低，参与建设的热情非常有限。
我了解到，住建部一项的调查显示，高达七成比例的大型房企对此“敬而远之”。究其原因，是因为保障房利润空间低，加上建设运营期长。据粗略计算，商品房开发利润基本在30%以上，而保障房的利润只在5%~10%之间，很难让开发商心动。另外，保障房不可以上市交易的制度，让开发商感到其价格很难上涨。
“钱荒”是一个短板。个人认为，在房价居高不下的背后，土地财政毫无疑问是其中一个关键因素。所谓土地财政，是指一些地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出。
从目前看来，我市还要完成17455套公租房的建设，土地财政依然是最有力的财力保证。
我认为，除了中央拿出配套资金外，作为地方政府有责任破解资金问题，解决中等以下收入群体买不起高价商品房，政府要为这些人群解决实际问题。我建议，地方政府要拿出高比例比如三四成的土地出让金用于保障性住房，这样就可以相对解决低收入者买不起房问题，化解目前普遍存在的住房矛盾。
让保障房覆盖每一户常住家庭
保障房一直是社会关注的热点，如何使保障房惠及新莞人也一直是市委市政府高度关注的问题。然而，对于大部分新莞人来说，申请保障房的路上仍然困难重重。
据我了解，截至今年初，东莞市属廉租房、经适房小区一共有4852套房源，符合条件申请入住的市民却只有约200户，整整多出4652套房。在广深等地广受欢迎的保障性住房，为何在东莞“遇冷”？
我认为，这与申请条件过于严格有很大关系。目前，市属廉租房、经适房的供应对象只有两类：一类是市直机关、企事业单位以及原市属企业下岗失业人员；另一类则是具有莞城、东城、南城、万江等四个街道户籍的村（居）民。廉租房的申请家庭必须是人均月收入未超过660元，人均资产未超过5.28万元，而申请经适房的家庭必须是人均月收入未超过1100元，人均资产未超过10.05万元。
可以说，目前东莞符合申请条件的本地家庭少之又少，保障房制度又覆盖不到新莞人。因此，保障性住房受到冷落也就不足为奇了。
我建议，保障房的保障范围可以适度扩大享受人群的范围，通过各种渠道建筑保障住房体系，让保障房覆盖到每一户在莞常住家庭。
避免建设“孤岛式”保障房
事实上，保障房主要包括廉租房（公租房）和经适房两种。从各地执行效果来看，经适房在住宅市场中没有发挥主导作用。由于经适房建设整体规模小，数量有限，远远不能满足当地中低收入者的购房需求；此外，经适房无法满足中低收入者的实际需求，因此必须以建立廉租房为主。
另外，一些地方政府考虑土地，多数新建的保障房位置相对偏远，且配套基础设施比较差，给低收入家庭在教育、医疗、购物以及出行等方面带来诸多不便，加大了生活成本，购房入住后，生活困难更大。
最为难解的是，政府通过市场化运作将保障房项目交给开发商去承建，由于市场规则以及某些社会因素的制约，政府无法对开发商实行有效的监管，这样就让一些开发商在很多方面“有空可钻”，因而不能不折不扣贯彻政府目标，导致不少经适房面积大、价位高甚至质量有问题，且经适房分配存在不合理甚至不公平现象。
分析当前运行中暴露出的诸多问题，我觉得，我市应推动住房保障体系尽快趋于成熟，一是要拓宽思路，推行经适房“租售并举、共有产权”的模式，可采取一次性和分期付款方式，以低于住房建设成本价向符合保障条件的家庭出售产权。
二是拓展房源，拓宽廉租房建设资金融资渠道，解决资金瓶颈问题，鼓励民营企业扩建廉租房也不失是一种好思路。
三是建立和完善进入退出机制，加强廉租房分配的监督和管理。比如，原廉租住房的居民，收入提高到中等收入水平时，就应该搬出原廉租住房；未达到中等收入水平的，也应该按照收入增长适当调整租金水平。
四是要严格监管经适房分配机制，提高供应和管理的透明度，严格执行经济适用住房供应审核、轮候、公示等各项制度，严格执行60平方米左右的小户型建设标准，加强社会监督。鼓励条件改善的家庭在补交必要的土地出让差价后出售经济适用住房，政府优先回购用于补充经济适用住房房源。限价房可比照经济适用住房制度实施。
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