[摘要] 从2009年开始，碧桂园、保利、新鸿基、恒大、万达、宝安地产等新一批外来地产巨头，纷纷通过土地交易市场进入东莞，光耀地产、长虹置业等品牌发展商也通过各种方式曲线登陆东莞掘金。进入2012年4月份，伴随着今年第一波推货高潮的来临，这些楼市新势力的新项目也相继亮相并集中发力，东莞楼市的市场格局也在悄然改变。
品牌开发商市场占有率将更高
应该说这一轮外来品牌发展商入莞始于碧桂园拿下大朗地块，如果将2004年-2005年万科、金地、富通等深系发展商入莞看作是东莞外来新势力的波，那么从2009年开始第二波入莞的外来品牌发展商的动作不难看出，这一波发展商的开发速度和效率明显快速。行内人士认为，第二轮外来品牌发展商多为广系开发商和布局的大鳄，快速开发快速销售，是他们的特点，这或许会改变东莞现有的楼市格局。
中小房企生存空间再受挤压
从近几年来的销售排行不难看出，东莞楼市品牌开发商的市场占有率越来越高。而在行内人士看来，第二轮入莞发展商大多为规模化开发的品牌发展商，这意味着接下来东莞楼市的市场份额将进一步向品牌发展商集中，市场或将面临一次洗牌。
可以看到，近年来入莞的发展商，包括碧桂园、保利地产、恒大地产、大连万达、宝安地产、龙光地产等。几大发展商均是布局的品牌发展商，而从他们这两年的动作不难看出，这些品牌发展商在莞的布局均是经过深思熟虑，他们大多在开发个项目时，已经开始在物色其他地块。如碧桂园，在大朗碧桂园之后，又在塘厦连下三城；恒大地产入莞之后，已经拿下三个项目；保利地产亦有两个规模化开发的项目。这意味着，对于外来新发展商而言，规模化运作是他们入莞之后的开发思路。
行内人士分析表示，在轮外来品牌发展商入莞之后，东莞楼市格局已经发生过一次改变，即由原来的本土发展商独大，发展成深系发展商与本土发展商各占半壁江山的格局，而且整个行业对品牌的重视程度也提升迅速。近几年来，不管是本土发展商还是外来品牌发展商，他们的深耕意图明显，万科、金地、富通等发展商均在扩大版图。近年来市场成交量往品牌发展商集中的程度也越来越高，品牌发展商在市场的占有率越来越高。而不管是拿地还是开发，品牌发展商都具备更强的实力。而从品牌发展商的运作来看，规模化开发是必然的趋势。综合多方面因素，中小发展商的生存空间不可避免受到挤压，市场或再一次面临洗牌。一些中小发展商或退出市场，市场会越来越往品牌开发商集中。
有行内人士表示，品牌发展商进入，会使市场运作更规范，推动市场更成熟，品牌发展商在开发中的品牌化、成本控制、规范化、流程化，都会推动市场进一步成熟。同时，有着成熟开发经验的品牌发展商，会推动东莞房地产市场的开发水平和营销水平提升，还会给东莞房地产市场带来更多更好的产品。
开发模式或促使房价调整
品牌开发商市场占有率更高是否会造成垄断，进而推高价格？近几年来，随着品牌开发商越来越多，越来越强势，该问题也被推上台面。
对此，行内人士认为，近两年入莞的发展商多为广系，广系发展商一贯采用的是快速开发思路，无疑会在短时间内增加东莞的供应量。这一点从近年来入莞发展商的运作中已经可以看出，如大朗碧桂园从拿地到开盘销售，仅用了1年3个月的时间，塘厦的几个新项目，从拿地到开始接受咨询登记，也不过一年有余；保利地产2010年9月拿下松山湖地块，一年半之后，保利·红珊瑚开盘；恒大地产入莞，一年时间，恒大雅苑已经开售，恒大·帝景也进入诚意登记流程。宝安地产2011年入莞拿下地块，宝安·山水江南在2012年上半年便将入市；而大连万达去年拿地，今年已经奠基，项目预期明年便可面市。各大发展商的开发速度由此可见一斑。
在供需结构的调整变化之下，是否会影响到东莞的楼价出现一定调整？
有资深地产研究人士向记者分析表示，不仅是增加供应量，新进入的发展商的另一个特点是追求高性价比，资金高速周转。如碧桂园便曾被业内认为其特点是高性价比、快速销售，“像卖白菜一样卖房子”；恒大地产的宣传语也颇为深入人心——“开盘必特价，特价必”。这些发展商控制成本，追求高周转速度的开发模式，在一定程度会控制价格的快速上升。在众多发展商云集，竞争进一步加剧的情况下，这种模式或许会影响到东莞其他发展商调整营销模式，进而造成东莞楼市的价格调整。该人士同时表示，实际上近两年波进入的深系发展商的开发速度也在加快。“当年外来发展商进入的开发速度较慢，并不是有意拖慢开发速度，而是在当时市场环境相对不那么明朗的情况下，新发展商的动作会比较谨慎。而现在东莞房地产行业发展已经比较成熟，发展商对市场判断更为清晰，开发速度也明显加快了。”
继3月东莞楼市持续回暖29盘扎堆入市后，东莞四月楼市或将继续迎来艳阳天。据搜房网东莞数据监控中心监测，东莞4月份将有27个楼盘计划入市，其中南城以8盘加推或新开“挑大梁”成为4月楼盘入市的区域。点击详情>>>
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