[摘要] 从2009年开始，碧桂园、保利、新鸿基、恒大、万达、宝安地产等新一批外来地产巨头，纷纷通过土地交易市场进入东莞，光耀地产、长虹置业等品牌发展商也通过各种方式曲线登陆东莞掘金。进入2012年4月份，伴随着今年第一波推货高潮的来临，这些楼市新势力的新项目也相继亮相并集中发力，东莞楼市的市场格局也在悄然改变。
市场竞争充分对消费者是好事
近期万达、龙光、恒大、保利等新势力的动作颇受市场关注。一直以来，东莞对外来发展商都有很大的吸引力，2004年-2005年，东莞迎来了波外来品牌发展商进入的高峰，也正是该段时间深系品牌发展商的进入，使东莞楼市格局完全改变。时隔数年后，从2009年至今，东莞又迎来了外来品牌发展商第二波进入的高峰，这一轮外来品牌发展商的强势进入，又将给东莞楼市带来哪些新的变化，记者邀请了部分业内人士，通过沙龙的形式进行探讨。他们既有波进入的外来发展商的代表，也有今年颇受关注的光耀地产的营销负责人，还有第三方的代理机构，他们的观点或许对你有所裨益。
【沙龙主持】
东莞日报 王敏
【沙龙嘉宾】
金地集团东莞公司副总经理 陈君斌
东莞市富通铸创房地产开发有限公司常务副总经理 姜沣桐
光耀地产营销总监 欧梓彦
瑞峰置业副总经理 翟志球
竞争使楼市更加理性成熟
东莞日报：近两年入莞品牌发展商的特点有哪些？
陈君斌：实际上我认为从企业文化、宗旨和模式上来说，近年来入莞的外来品牌发展商与波入莞发展商并没有太大差异。不过近几年来进入的品牌发展商发展方向会更丰富一些，个人认为，东莞接下来可能还会有开发写字楼、酒店等不同物业的新发展商，开发范围更大，经营面更广。
欧梓彦：近两年入莞的发展商大多具有开发的品牌战略思路，所以他们进入东莞不会是单一项目发展完之后就离开东莞，他们有更长远的战略考虑，所以他们会一边开发一边拿地布局。另一方面，由于发展商站在性的战略高度，他们带来的产品设计，居住品质都会给市场一些新的概念，这个对整个市场是非常好的，会有明显的推动作用。
姜沣桐：两方面的特点，一是新入发展商一般规模都比较大。如保利、碧桂园、恒大等，他们规模大、实力强，品牌优势比较明显。这也是行业的发展趋势，以后的发展中，行业会出现整合。二是新入发展商多为南方发展商。
翟志球：这一轮入莞的发展商都是“过江龙”，开发的速度和效率都非常快，攻势非常凌厉。包括定位、产品施工，都比较有效率。从他们的销售来看，也反映出他们的优势。第三是新入莞发展商多为广系发展商，以价换量的方式体现得非常明显。
东莞日报：这一轮发展商入莞，会给东莞楼市带来怎样的影响。
陈君斌：如前所说，新一轮发展商的进入，他们涉及面更广，会影响到更多方面，包括住宅、商业、写字楼等的升级，他们更多会解决城市化进程方面的问题，对居住结构、商贸结构等都可能会带来蛮大的变化。
欧梓彦：竞争会更加激烈，会引导市场更健康地往上走。市场包括资本运营、产品开发、后期客户服务理念，都会有所提升。
姜沣桐：首先对消费者来说是好事。竞争充分，实际上对发展商的价格、品质都会优化。因此可以说新发展商入莞是造福东莞城市。二是对房地产行业要求更高。品牌发展商经济实力强，中小发展商面临的市场环境会更严厉。三是发展模式上，新入莞发展商多为广系发展商，他们多追求效率，而深系发展商是注重品质。两派在开发理念上有区别，未来的发展中，会更加注重互相补充。而对本土发展商来说，竞争压力和挑战更大，也会更努力提高自己的管理水平、运营水平、市场地位、市场规模等。
翟志球：在东莞市场营销方式、开发手法、开发物业类型都比较成熟的情况下，新入莞发展商带来的更多是差异化的东西，而且他们差异化的定位比较准确。发展商的操作手法更加多样化，东莞市场会出现百花齐放的格局，对整体市场有很好的促进作用，是非常有利的因素。经过这一轮之后，东莞市场也会更具开放性，东莞的高品质物业会越来越多。
新一批外来大鳄扩张意图明显
东莞日报：这一轮外来品牌发展商的进入，跟以往相比有哪些不同的地方？
陈君斌：这两轮进入东莞的外来品牌发展商都是属于性扩展的公司，公司规模比较大，扩张意图和战略思想比较清晰，都是在一线城市先布局，然后逐渐深入二线、三线城市。不同之处也很明显。
早期入莞的发展商更多属于深系发展商，更多体现的是地域性的占有率。
而第二波入莞发展商也是成熟的发展商，但他们进入东莞的时机，更多是出于条件成熟的考虑。如万达，经营的是商业地产，是在城市发展到一定的消费厚度，并且在住宅发展带来新增消费力的前提下，才会考虑进入。他们入莞时机需要的是这个城市已经发展到一定程度。
欧梓彦：阶段主要是深系发展商进入，那时他们的发展策略主要基于从深圳向扩张，东莞是离深圳最近的区域。他们把东莞当成向扩张的珠三角区域站。所以当时他们更多是战略上的部署与尝试。第二阶段入莞历程，是从2009年开始，这部分发展商更多是看重东莞城市未来发展前景，以及在珠三角区域的市场发展潜力。
姜沣桐：早期入莞的外来发展商是淘金者、开拓者、探索者，是尝头啖汤。而第二波进入的外来发展商是看到市场已经培育起来，有利可图，想分一杯羹。所以两波发展商的心态是不一样的。第二波入莞的发展商大多是看到东莞市场已经越来越成熟了，珠三角的房地产市场体制比较不错，因而才考虑进入。另一方面，第二波来的发展商是实力比较强的，大多是大鳄，财大气粗，雄心勃勃，希望在这个市场做大做强。这也是中国房地产市场发展的一个趋势。
翟志球：我认为不同之处有几个方面。首先波进入发展商大多是深圳发展商，而第二波进入的发展商构成更多样，包括性的大型发展商、惠州的、广州的各地的发展商。这说明东莞市场在发展中变得更具开放性的包容性。
其次波进入的发展商比较关注热点区域。而第二波发展商则是渗透到各个区域市场，甚至一些欠发达区域都有外来发展商的进入。
再次从业态来看，以前主要是住宅地产，而现在进入的发展商开发物业模式更丰富，更多样，包括商业地产、旅游地产等。
城市化进程加速带来更多市场机遇
东莞日报：为什么在近两年，东莞会吸引来那么多的外来巨头发展商？
陈君斌：近年来进入东莞的发展商大多是发展成熟的，有快速扩张能力的发展商。在一线城市的市场占有率达到一定程度之后，他们自然而然会往二、三线城市扩张。当这个思路清晰的时候，包括东莞、珠海、佛山在内的等珠三角城市，都会自然而然成为他们的重点考虑区域。
另一方面，作为成熟的发展商，他们进入一个区域更多是从市场角度考虑在各城市的布局。他们选择在这个时候进入东莞，首先是他们想进，东莞是他们发展布局中的一个重要区域。其次就是他们对东莞城市发展的判断。东莞现在城市发展在加速，城市集中化也在加速，这种集中必然会形成比较核心的集中居住区域。再次，随着东莞城市集中化进程提升，居住人群的素质也会有很大提升，东莞近几年来住宅的发展迅猛，人口增长是可预期的，对房地产行业有足够的持久的支撑力。
欧梓彦：中国房地产发展的前沿阵地是珠三角。在珠三角，广州、深圳、东莞、惠州包括佛山，这些区域是不容忽视的。近年来品牌发展商的进入，他们首先是看重东莞城市的发展前景。其次是看重东莞作为广深经济带的中间地位。再次是东莞的购房需求量，以及地产布局还不是很成熟的情况，有更多的机会在里面。
姜沣桐：我认为有几方面的原因吸引外来大鳄的进入。一是市场角度。东莞相对比较成熟，作为南方的一个重镇，消费力比较强，产业和经济能力在提升。二是东莞城市规模和基础设施建设比较好，是广东名列前茅的城市，在国内也是有名的二线城市。因此会吸引大的发展商进入市场。三是从行业来说，大的发展商都要进入一些重要城市，攻城扎寨，拓展自己的领土。房地产企业的规模是通过他们进入城市数量来体现的。东莞在珠三角的地位不容忽视。四是结合中央的调控，一些中小房企正是后继无力的时候，这时，大品牌企业也是进入的一个比较好的阶段，以后房地产行业品牌开发商的市场占有率也会越来越高。
翟志球：其实从2004年之后，外来发展商一直在考虑进入东莞市场，中间空档期的形成，正是2007年-2008年的金融危机时，当时不少发展商扩张的步伐也相对比较放慢。金融危机过后，从近几年的发展可以看到，东莞还是一个比较具有发展前景的城市。而且近阶段在宏观调控之下，土地市场竞争不会太大，有一定现金流的发展商会“抄底”土地资源，扩大市场。
继3月东莞楼市持续回暖29盘扎堆入市后，东莞四月楼市或将继续迎来艳阳天。据搜房网东莞数据监控中心监测，东莞4月份将有27个楼盘计划入市，其中南城以8盘加推或新开“挑大梁”成为4月楼盘入市的区域。点击详情>>>
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