[摘要] 随着上周结束，东莞楼市“金九”已经进入尾声，即将结束。“金九”上旬的两个星期，东莞楼市由于供应不足以致成交持续下滑，给“金九”楼市蒙上一层阴影。后来进入“金九”下旬以来，东莞楼市成交开始回暖，而且上周仍然保持成交上涨的趋势，住宅均价仍居万字头。
东莞各镇街旧厂房变身"高富帅" 产业园创意园崛起
近日，负责常平科技园东科集团的总经理张玉十分忙碌，她正忙着准备相关材料，为该园区申报“青年创业孵化基地”，此外，还陆续有来自不同地方的政府班子和企业代表前来该园区考察取经。这一切，都因为常平科技园近年来取得的成绩，但谁也不曾想到，它的前身，却是一片破败不堪的旧厂房，近年来，随着外部经济的持续疲软，“世界工厂”东莞备受冲击。伴随东莞多年迅猛发展的厂房租赁经济，纷纷成为考验东莞各镇街执政者的新课题。在“租赁经济”受到严重影响、厂房出租收入大幅下降的背景下，受访专家认为，下一步，与东莞发展同步的工业地产，将从单一的出租厂房转型为提供服务的产业园或创意园区，进而提升附加值。
值得关注的是，近年来，东莞不少镇街已经在工业地产租赁方面推陈出新，不少“旧厂房”变身产业园和创意园。其中，包括运河边上的“工农8号”、莞太路上的“创意谷”、金域华府西南侧的“万科769文创园”等，常平科技园和大朗的松云风谷纷纷崛起，领军工业地产转型。
“智慧谷”带动周边物业转型
在即将投入使用的轨道2号线天宝站旁边，天宝创意谷靓丽的装修，成为轨道的站点背景，同时因其地理位置优越，受到不少关注。该创意谷位于莞城天宝工业区，是工业区内早由厂房改造为办公区的项目之一，聚集了不少人气，也是该工业区改造升级的重要样板。
创意谷里，树木葱郁，花丛环绕，再加上邮筒、老式电话机等怀旧装饰，环境十分优雅。天宝创意谷原为天宝工业区一废旧工厂，由中天集团成立广东中天创意产业投资有限公司管理。占地1.8万平方米，建筑面积为2万平方米，项目分为三期开发，创意谷两期完工项目共吸引了数十家企业进驻。
创意谷项目一期由之前的厂房建筑外墙，换成了玻璃外墙，配上了网格装饰，显得较为时尚。而项目二期则保留着厂房建筑的原貌，在空间架构上进行重新调整，其他方面改动不大。创意谷没有追逐现代化的格调，在力求保持文化味的同时，也控制了投入的成本，作为承租者，选择进驻创意类园区，其中一个很重要的方面就是租金不太高。“莞少时”是进驻创意谷的一家知名的文创企业，该企业负责人表示创意谷正是由于“租金合理，环境不错”，才吸引了他们这家成长型的文化企业。
在天宝创意谷投入使用的一段时间里，创意谷周边涌现了多个类似的创意园区，包括“智慧小镇”创意产业园区、“梦想园”创意办公园区等。“智慧小镇”与天宝创意谷仅一路之隔，该项目对外宣称系东莞园林式写字楼，总写字楼面积5万平方米，按整体规划，分期开发的原则建设，以电子商务、微电影、设计院为主要招商对象。
在外界看来，“智慧小镇”的诞生，受到了创意谷开发的启发，着手将旧厂房资源进行整合开发，打造更高的项目。与上述两者相比，“梦想园”项目更为简单，就是将单栋旧厂房进行改造，打造成性价比较高的办公项目，改造后也聚集了不少企业。
从天宝创意谷到“智慧小镇”，再到“梦想园”，以文化创意标榜的园区迅猛涌现，对这天宝工业区一带旧厂房的改造起到了示范意义。莞城天宝工业区比邻市中心，周边商业发达，人流密集，是东莞市区规模大、人气大的商圈之一。随着产业转型升级的推进，工业区不少工厂腾出了不少空置的旧厂房。地理位置优越，环境配套完善，独特的区位优势，使这些旧厂房改造获得了难得的机遇，因而涌现了像天宝创意谷、智慧小镇等办公园区。
业界人士认为，现阶段，工业区的旧物业无法大规模改造为商业，而改造成为办公园区为合适，不仅可以将旧厂房加以利用，同时降低了投入成本，提升了租金，一举多得。而在往后的发展中，随着文化产业扶持政策的进一步实施，天宝工业区一带将会撬动更多创意园项目的诞生，发挥产业集聚效应。
文化产业成创意园新亮点
近年来，众多创意园如雨后春笋般出现，一下子充斥着大众的视野，不过园区涌现密集过高，造成恶性竞争，而且缺乏产业配套，缺乏文化凝聚力等情况也备受诟病。包括上面提到的天宝创意谷，本来明确定位为创意产业园区，却招入了不少不沾边的企业，包括网络、水产、贸易、工程等企业，与创意显得格格不入。其实，并非单是天宝创意谷，像智慧小镇、梦想园，以及东莞创意产业中心园区等不少园区，同样存在企业创意不够、文化味不足、经营范围繁杂等问题，虽然在一定程度上可以解决租金回笼的压力，不过也显然影响了文化创意园的初衷。
创意园是近几年来在东莞出现的新鲜事物，很多园区纷纷挖掘亮点，打出品牌，以便吸引人气。天宝创意谷在创立之初，就相继亮出了多块文化招牌，包括设立影视文化创作基地、打造大学生创新创业发展中心实践基地等。
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