[摘要] 随着上周结束，东莞楼市“金九”已经进入尾声，即将结束。“金九”上旬的两个星期，东莞楼市由于供应不足以致成交持续下滑，给“金九”楼市蒙上一层阴影。后来进入“金九”下旬以来，东莞楼市成交开始回暖，而且上周仍然保持成交上涨的趋势，住宅均价仍居万字头。
东城被"踢出"东莞主中心区 房地产市场受影响较小
东城成为副中心区是行政上的划分，其房地产的建设已经非常成熟，对其影响甚少。近日，“东莞主城区老大被换了”、“东城，你只是副城区”、“东城被踢出主中心范围”等信息刷爆微信朋友圈。
16日，东莞的第三轮城市总体规划《东莞市城市总体规划（2016-2030）》草案（以下简称《总规》）对外公布。《总规》首次提出，未来15年内，南城将始终作为东莞中心城区的主中心，东城等地为副中心。
东城作为传统的富人区，多数富有的本地人居住在东城，也是东莞房地产开发早的片区之一。东城屈居副中心，对其房地产的开发销售是否有影响？是否影响高端人群的购房心理？东莞房产业内人士均表示，东城成为副中心区是行政上的划分，其房地产的建设已经非常成熟，对其影响甚少。
南城Pk东城 谁胜谁负？
东城辖区面积约110平方公里，南城辖区面积59平方公里。
东城总人口近50万，南城总人口超20万。
从以上数据看，东城似乎略有优势，为何却被意外划出“主中心区”之列？对其楼市是否有影响？
对此，东莞中原地产战略研究总监车德锐认为，《总规》对主中心的划分，更多的是行政规划上的划分，对两地本身的影响不大。不过，南城作为城市的主中心，其定位更加明确，未来以总部基地和国际中央商务区为核心，将把握全市政治、文化、经济力量，仿若广州的珠江新城。
“从南城目前的货量和土地规划来看，南城作为城市的主中心，以写字楼建设为主心轴，住宅小区的规划非常少，后劲不足。”车德锐说。
相对而言，东城是传统的经济商贸区，东莞富有的本地人都居住在东城，其房地产的建设已然非常成熟，生活配套、教育资源、综合商业体、生态景观等很完善，更加适合人们居住。“东城是否在主中心，对其房地产影响甚少，东城的传统富人住宅区概念早已经深入人心。”
据合富辉煌东莞市场研究部统计数据显示，今年8月份，东城网签套数318套，在全市排名第10位，均价高达13777元/平方米，在网签套数前十名当中的价格高。
富人青睐东城黄旗山板块
上世纪90年代初，开发商便瞄准了东城的房地产建设，尤其是黄旗山板块项目，受到众多富人的青睐。拥有一线山体景观的黄旗山，设有道观佛庙，是东莞人添香拜佛、踏青的好去处。
1992年，东城早的单体楼就选址在黄旗山板块。随后，新世界花园和愉景花园相继建成，20年前，新世界花园的别墅单价已经达到1万多元/平方米，洋房6000多元/平方米，比同期南城楼盘的洋房高出近5000元/平方米，由此，也奠定了黄旗山板块富人区的地位。
之后十年，本地开发商联华国际、中惠地产等相继进驻黄旗山板块，黄旗山板块效应更加明显。2000年之后，黄旗山板块开发逐渐增加，新世界花园、金月湾、新世纪豪园、星河传说相继落成。
2002年，峰景高尔夫小区推出了千万元级别墅，黄旗山富人区概念深入人心。2007年、2008年，天骄峰景、新世界花园御景台、帝景台、锦绣旗峰、星河传说迪纳公寓、东方华府等项目纷纷推出新货，黄旗山开发热度空前。
经过20多年的发展，受益于黄旗山景观和东莞人情结，黄旗山板块云集了多个高端豪宅项目，成为东城乃至整个东莞为成熟的富人区。很多本地“土豪”争先在黄旗山板块买房，在那成为业主似乎是身份的象征。
目前，黄旗山板块一线山体景观几乎开发完毕，仅剩下八一路附近的皇马郦宫项目和在火炼树的天骄御峰。
瑞峰置业市场研究经理 玲认为：“黄旗山板块是东莞豪宅聚集地，以高端豪宅、舒适大户型为主，拥有较佳的山体以及生态资源，推广多以黄旗山以及景观作为卖点，历来受到购房者的青睐。由于黄旗山临近的可开发土地稀缺，未来东城发展主力将在主山片区和东城东板块。”
东城东拓成为后起之秀
土地资源的紧缺，黄旗山板块开发已经延伸到靠近东城的寮步，东城开始东拓了，鼎峰·尚境、花样年·君山、中惠·卡丽兰、丰泰·旗山绿洲、丰泰·旗山橡树郡等项目均在东城以东的地方。
《总规》指出，东莞未来具竞争力的高品质综合服务中心和创新中心就是新划定的“中心组团”，包括莞城、东城、南城、松山湖（含生态园）、茶山、寮步、大朗、大岭山等八个镇街和园区。可见，靠近东城的寮步也在名单之列，“东城东拓”的步伐更加坚定。
此前，部分位于东城与寮步交界的项目，其开发商早就打起“东城东”的概念卖房子，并获得不俗的成交。譬如，宏远御庭山、丰泰黄旗观邸等项目主攻东城客户。
随着东城区的外拓，受益大的莫过于“东城东”板块。该板块衔接着东城成熟板块与寮步中心区板块，东城中心区的成熟及价值更是毋庸置疑，寮步中心区也拥有动物园、篮球馆等优质的配套资源，土地资源更是丰富，两者结合的“东城东”的概念自然获得购房者的青睐。
记者了解到，东城东板块价格低于东城房地产整体均价，适合于曲线买房的刚需用户。据瑞峰置业统计，在东城东买房的以白领及公务员为购房主导力量，多数以注重项目的性价比为主。
目前，东城东板块在售的楼盘包括新世纪星城、怡丰君逸明轩等。其中，今年前8个月，新世纪星城海涛居的均价在8103元/平方米，与东城中心区域动辄上万的均价来说，“东城东板”的项目性价比非常高。
轨道交通助力东城楼市
虽说东城是成熟的人居区域，集聚了商贸、金融等资源。在交通路网方面纵然有东城大道、东纵路等主干道，因为种种原因，东纵路等时常塞车，影响了东城的城市形象。
轨道交通建设是交通网络发展的升级版，有利于东城缓解堵车的现象，也为东城地铁上盖物业带来发展契机。
R2线途经东莞的核心区域，贯通东莞的经济大动脉，沿途设置了15个车站，其中，下桥站、天宝站、东城站、旗峰公园站4个站经过东城。
在下桥站到旗峰公园站，不过是几公里的距离，却遍布了东城繁华的商圈，囊括了万达广场、世博广场、卓越时代广场、金月湾广场、君豪商业中心等大型商业项目。
此外，自城轨开发修建以来，卓越地产、万科地产、万达地产抢先布局地铁沿线项目。在楼盘销售的时候，房企也纷纷用“地铁物业”、“轻轨上盖物业”为卖点。轻轨概念的炒热，推动了房地产的销售，这也是东城房地产热卖的原因。
从2004年地铁修建以来，东城的房价也呈现翻跟斗式的上涨。据东莞中原地产统计，2004年—2005年，东城的住宅均价在5000元/平方米—6000元/平方米；2014年—2015年，东城的住宅均价在11000元/平方米—13000元/平方米。
因此，车德锐认为，东城屈居副中心区，对其房地产影响不大。东城拥有成熟的人居环境，加上轨道交通的建设，楼市的发展空间还是可期待的。
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