[摘要] 9月底，全国楼市传来“福音”，央行银监会发文出台房贷放宽政策，紧接下来进入年末冲刺季度，东莞中原研究部认为此房贷新政的落地将利好刺激东莞购房需求释放，尤其改善需求的释放的增幅更明显，加上四季度楼市供应量较大，纯新项目达40多个，预计在全国房地产的“及时雨”下，四季度东莞住宅楼市供需两旺。
刚需供应比重缩小，投资性产品比重增长明显。
据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，2014年三季度，刚需实际供应10808套，比重为66%，环比二季度降低3个百分点，市场供应主导力有所减小；投资性产品实际供应1443套，环比二季度的934套大幅增长54.50%，占比迅速上升至9%，主要由于康联·汇展中央、长虹百荟花园、尚峰温莎堡等项目供应量较大。
碧桂园进军大石龙，片区供应比重增势凸显。
据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，2014年第三季度，中心城区、松山湖片区和东北片区的供应比重环比相对持平，临深片区供应比重环比下降3个百分点，大石龙片区比重增势凸显。从2008年以来，大石龙片区一直困境于经济基础较差，交通路网不完善等因素，在大众眼里并不起眼，房地产行业发展甚是缓慢，近10年整个片区开发的住宅项目仅有34个，多为一些中小型房企进驻其中，片区住宅供应量长期处于较低位水平。
2014年三季度，大石龙片区供应住宅23.79万㎡，创下历史新高位，环比二季度大幅上升301%，主要由于多个新盘集中亮相入市，其中海伦湾和碧水云天也分别供应3.33万㎡、4万㎡，碧桂园进军企石，单盘碧桂园·鼎峰城市花园供应住宅10.16万㎡，掠城势头猛烈，瞬时间大石龙片区供应增势凸显。
（二）新开工状况
开发商捂盘惜售心态严重，品牌房企为冲刺年度业绩加快动工。
据东莞中原研究部对市场监测数据显示，2014年三季度东莞住宅新开工242.53万㎡，环比二季度的342.26万㎡下降29.14%，同比去年同期上升57.53%。值得注意的是，三季度中，7月和8月住宅开工量偏低，主要由于上半年成绩考核刚过，许多开发商业绩惨淡导致资金回笼受阻，对项目开发动工建设的意愿较低。9月份东莞住宅开工117.40万㎡，环比大幅上升81.52%，其中包括有虎门万科城、嘉宏锦园、万科金色悦府、碧桂园豪庭等12个项目开工，这些项目大部分预计在第四季度开盘入市，可见开发商为加快推货冲刺业绩从而加快动工建设。从开工项目的开发商来看，大部分开发商捂盘心态较为严重，囤地意愿强，有意放缓开工进度；品牌房企开发动工比较快，开工量也比较大，如万科、碧桂园、万达。
（三）库存供应状况
9月新增供应大放量，促使消化周期迅速上升至11个月。
截止2014年9月30日，东莞住宅市场库存量为524.79万㎡，环比8月上升6.44%，同比去年9月上升10.79%。根据过去一年的市场消化成绩计算，9月东莞住宅市场消化周期为10.9个月，消化周期明显拉长近一个月。主要是由于9月住宅新增供应量环比上月暴增191.84%，而实际市场中不少项目仍未开盘入市，市场成交仍然平淡，因此造成9月底全市住宅库存量迅速上升。
从物业类型看，各住宅物业类型均出现小幅上升，其中洋房库存为288.03万㎡，环比上升9.95%，同比上升23.85%；公寓库存为38.95万㎡，环比上升8.58%，同比上升9.39%；别墅库存为97.81万㎡，环比下降6.18%，同比下降21.61%。
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