[摘要] 9月底，全国楼市传来“福音”，央行银监会发文出台房贷放宽政策，紧接下来进入年末冲刺季度，东莞中原研究部认为此房贷新政的落地将利好刺激东莞购房需求释放，尤其改善需求的释放的增幅更明显，加上四季度楼市供应量较大，纯新项目达40多个，预计在全国房地产的“及时雨”下，四季度东莞住宅楼市供需两旺。
（七）后市展望
●“9.30”新政，或有助快速稳定市场预期。
9月下旬南京宣布全面取消限购，36个限购城市仅剩北京、上海、广州、深圳和三亚5个城市坚守限购。一直执行限购力度较强的城市都面临全面放开限购，政府救市意图十分明确，促市力度比较大。从对多个城市放开限购后的楼市成交看，除了个别城市在放开后一个月内成交量有比较明显的增长外，多数城市在金九期间楼市成交表现平平，反映放开限购对大部分这些城市楼市的促进作用较小，也就意味着市场成交要想较好地上升回暖，房贷放松将成为的办法。
9月30日，央行发布《中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，其中提出“对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍”、“对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策”等内容，这意味着，首套房认定政策正式放宽，此前首套房政策执行“认房又认贷”。东莞中原研究部认为，此次央行新政将快速稳定市场预期，提振市场信心，刺激购房者入市积极性，尤其有助改善型需求的大幅释放。对于一些前景预期较好的一二线城市，或促使投资性需求大幅回归市场。
●继续执行稳健货币政策，加大首套房信贷支持力度。
8月M2增速仅12.8% ，M2增长回落并不及预期，显示实体融资需求依然低迷，货币流通性降低。今年货币政策一直保持偏紧状态，由于年初计划全年信贷投放额度比去年有所增长，那么今年剩余的额度将会在第四季度得到释放，相比之下，第四季度货币流动性要宽松一些，从长期来看，央行坚持继续执行稳健货币政策。加上9月底房贷新政放宽更明确提出满足居民首套房贷款需求，预计第四季度银行对首套房信贷支持力度加大，放款速度有所加快。
●市场转暖预期增强，预计四季度楼市供需两旺。
1、供应：多盘陆续入市，市场供应尤为活跃。
踏入2014年第四季度，意味着全年最后的关键时刻已经来临，房企们的全年业绩任务变得更加繁重。据东莞中原研究部对市场监测数据显示，原预计在9月入市的项目出于认筹量、市场影响力等因素的考虑，延迟开盘时间。另外，近期全市约有20多个项目仍处在营销中心或样板房开放阶段，按一般营销步骤程序，这些项目基本都会抢在年底前入市。同时，据监测，仍在加速筹备、营销的新项目较多，尤其是万科、碧桂园这些知名品牌房企对全年目标冲刺任务更重视，预计旗下多个项目将在第四季度陆续入市。
在售项目方面，由于上半年多数项目库存去化速度较慢，不少项目在金九银十期间促销跑货，库存量逐渐减少，那么相应开发商会加推新品入市，满足市场需求及项目销售的需要，因此预计第四季度仍有不少项目继续加推新货，市场供应相当活跃。
2、产品：刚需仍主流市场，别墅供应量井喷。
据东莞中原研究部不完全统计显示，四季度预计将有70多个项目推住宅，纯新项目超40个，产品供应仍以刚需户型主流市场，其中别墅供应量如井喷，包括有南部湾·万科城、东方银座兰乔公馆、珠江观澜御景、碧桂园翡翠山等将近20个项目供应别墅产品。从区域分布看，经济发达镇区的住宅供应放量明显增大，如虎门、厚街、长安等，利于区域内旺盛需求的释放；三线镇区逐渐发力，供应量同比增幅明显。
3、开发商：后市预期增强，营销动作有所减少。
今年许多开发商的业绩已差了一截，全年业绩考核和资金回笼压力压顶已经不允许开发商迟疑，加快出货并抢在年底前成功跑量成为的选择。又由于10月份是传统的购房旺季，多半开发商会在此期间冲刺。接下来11/12月，不少项目已在第三季度及10月降价促销跑量，同时随着资金的逐渐回笼到位，其营销动作会有所减少。再者目前央行出台的《中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》指出“银行业金融机构在防范风险的前提下，合理配置信贷资源，支持资质良好、诚信经营的房地产企业开发商建设普通商品住房，积极支持有市场前景的在建、续建项目的合理融资需求。扩大市场化融资渠道，支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具。积极稳妥开展房地产投资信托基金(REITs)试点。”，意味着将降低房企的融资成本，减少房企融资成本压力。那么部分开发商在后市跑货逐渐增多，资金回笼到一定程度时，项目销售将逐渐定调，保持“顺卖”。
4、客户：多方利好当前，客户入市意愿增强。
进入第四季度，大环境更稳定向好，显然提振客户入市信心，刺激购房者入市积极性。加上部分受压抑较久的客户，在第三季度并没有出手，主要迫于市场新品供应不足，或项目位置、产品等原因未能如意，预计在第四季度众多新盘入市，新品琳琅满目之时，部分客户购房欲望会大为增强。先前由于国家政策调高二套房首付，近几年东莞改善型住房成交一直平平，改善型住房多为换房需求的购房者所需，也就说明经过8年的累积时间，东莞许多改善性需求也应该到了释放的时候。央行房贷新政指出房贷结清后二套房算首套，那么改善型客户将受利于此次新政，入市门槛大幅降低将明显增强改善型客户入市意愿。
5、价格：银十“以价换量”成主调，年末房价趋稳中，或小幅回升。
今年受市场低迷影响，东莞许多开发商前三季度的销售业绩环比去年同期跌幅较大，企业资金回笼压力大。今年东莞楼市并没有迎来“金九”，眼下十月已过去一周，银十期间出货压力逐渐加大，预计开发商们不会错失银十出货的大好机会，降价促销跑量。主要由于：一、今年前三季度，东莞住宅供应持续偏紧，尽管在9月底供应量比较大，但当月实际市场供应量不多，部分项目延迟在10月开盘供应入市；二、供应紧，意味着可售房源的选择性小，对客户吸引力不够；三、前三季度多数房企成绩不乐观，企业资金的快速回笼得不到保证，全年业绩任务逐渐压顶，出货压力迫在眉睫；四、尽管9月30日央行正式发文件强调各银行应优先满足居民首套房和改善型住房的信贷需求，掀起大规模的救市，促使房地产市场预期走好，但地方城市落实时间尚未确定，当前东莞部分购房者仍观望，对购房优惠的期望仍然较高；五、目前东莞购房者对高价抗性较大，特别是改善客户并不急于换房，开发商贸然马上提价并不可取，容易将大量的潜在客户挡之门外，定价更贴合市场、更理性更能有助跑量；六、后市供应量大，区域内竞争日益加剧，“先走先得”仍为共识。
随着银十“以价换量”，多数项目业绩的增加、资金的逐渐回笼使开发商逐渐缩小优惠折扣，或收回。11、12月新项目数量增势更明显，楼市成交量将有力地迅速回暖并趋稳，使新盘的定价不会太高太低，仍然保持合理定价入市，市场价格水平会逐渐趋稳。又由于发达镇区的项目推货量增加，市场中别墅产品供应放量增大，因此预计价格趋稳中，或小幅回升。
6、成交：房贷、供应等利好刺激，预计四季度楼市成交量大幅上升。
供应一直是影响东莞楼市走势的主导因素，而今年前三季度供应紧是直接制约东莞楼市回暖的关键原因。第四季度，在大围环境稳定向好的背景下，供应充足的基础下，东莞住宅成交量有望大幅提升。究其原因是：
一、房贷新政逐渐落实后，银行对首套房贷款支持力度加大，放款速度加快，激发购房者入市；二、供应充足，可选择性增加，诚意客户增加；三、纯新盘增多，首批产品通常能集聚较多的市场关注，更受客户青睐，通常能获得比较快的去化速度；四、经济强镇或热点区域供应活跃，利于区域内旺盛需求的释放；五、品牌房企的新项目较多，竞争力较强，去化速度较快；六、刚需户型仍为供应主力，直接对接庞大的刚需客户群体。七、新盘定价偏谨慎合理，部分开发商为冲刺全年业绩目标，仍有部分项目以低于市场预期定价入市，有效激活需求释放；八、由于今年在售项目中，处于尾盘状态的项目较多，年末尾盘促销优惠多；九、个别区域内竞争剧烈或引发部分项目上演价格战，房价下降吸引部分客户入市。十、“认贷不认房”新政利好当前，有效激发改善需求大幅释放。
●市场仍存在隐忧，开发商不宜盲目过分乐观。
9.29央行发布的住房信贷新政，给予市场较为积极利好的一面。而国庆期间不少项目的实际认购好于去年同期，短期内市场反弹好转的迹象十分明显。但东莞中原研究部认为，目前阶段的楼市，开发商不宜盲目过分乐观。限贷放开，对于短期的房地产楼市的影响无疑是正面的。但开发商必须清晰认识到的是，政策里面强调购房者先把之前贷款还清，才可以再次贷款。这一进一出，还是反应银行资金紧张，银根紧张的格局不变。政策对改善受益，但改善购房者并不急于入市，换房流通仍然有一阶段性转换。政策更多是以时间换空间，从而实现房价的软着陆。
目前市场仍然存在几点隐忧：首先，银根是持续收紧的，有条件的银行房贷利率或回到基准利率甚至9折，但7折基本上是不可能的了。其次，近两个月的股市表现十分强势，大股增幅远远高于地产指数，这反映投资资金在流向股市，支撑房地产回暖的基础尚不稳固。再是，美国经济复苏强劲，美元一路走高，黄金下跌至近三年低点，原油也一路走低。这反映美元过于强势，大宗商品价格承压，人民币汇率也将承压，热钱回流美国，对房地产行业也将带来一定冲击。最后，廉政建设持续深化，间接影响楼市。在银根收紧、股市强势、人民币汇率承压以及廉政建设的四大主导因素下，未来房价上涨动力依旧不足，开发商不宜对后市过于乐观。
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