[摘要] 5月，最为引人注目的莫过于“水乡新城”。在水乡经济区的功能定位中，它被当作核心，并配合以区域发展轴和功能联系带的基本骨架，形成“组团集聚、轴带强心、圈层布局”的空间结构。
1.3市场动态
1.3.1、央行与银监会召开会议：银行不许停个人房贷
5月13日，央行和银监会召集各银行负责人召开住房金融服务座谈会，要求各商业银行保证正常房地产融资需求，积极引导房地产信贷市场健康发展，商业银行要对个人住房按揭贷款合理定价，提高贷款发放和审批效率，不许停止个人购房贷款。
解读：会议召开背景——央行选择在当下召开会议，也受楼市降温影响，随着一季度经济下滑未制度，稳增长成为当下的主要任务，现在重提针对房贷的中央精神，有利于防止楼市下滑的态势。
会议召开释放信号——该会议被市场解读为针对个人房贷政策要放松的信号。并且，不少专家认为，目前的情况下，央行进行适度“宽松”有其必要性。中央财经大学金融学院教授郭田勇就表示，目前经济运行减速，房价出现一定的回调，有利于挤泡沫，但如果调整过深，就会对经济发展形成负面影响。个贷有稳定经济增长的功能，央行此时进行窗口指导，有助于经济平稳增长。
后期走势预判——专家认为，接下来可能银行个贷偏紧的情况会收敛一点，比如利率上浮减少、放款速度加快一点，但整个收紧的政策面不会有太大的改观。接下来，央行很可能会出台一系列的配套政策，比如对房贷进行定向宽松，增加信贷指标等等。
1.3.2、银监局通知严防用消费贷购房
北京银监局在通知中表示，在日常监管中发现，个别银行个人综合消费贷款制度内容规定不够审慎、贷款金额较大期限长，明显与日常消费属性不匹配，使贷款被挪用于股市投资、购买住房、生产经营等方面。通知提到，为推动辖内消费金融健康发展，银行应合理确定个人综合消费贷款的金额和期限，原则上发放金额不超过100万元、期限为10年以内的个人综合消费贷款。对于家庭成员分别申请个人综合消费贷款的，应审慎控制贷款额度和期限。据了解，目前北京地区多家银行的消费贷上限高于100万元，部分股份制银行甚至达到500万元。目前北京城区的房屋价格动辄三四百万元，以房屋评估价的七成进行贷款，可以贷到200万元以上。
解读: 从实际市场看，国内居民真实消费贷的比例不高，特别是高额消费贷的确在用作其他投资，新规范出台后，对中高端房地产市场会有一定冲击，特别是对带有投资目的的购买行为将会有明显的约束作用。
某中介机构负责人表示表示，抵押贷款消费审查力度加大后，银行对贷款的真实用途等方面执行更加严格的核查，让一部分不符合要求的借款人无从遁形，有利于房地产市场的调控;另一方面，也有助于净化中介市场。
另一业内人士认为，北京银监局的新规定主要是从规范市场角度出发，有利于明确贷款用途，避免一旦楼市调整，银行金融体系受到额外冲击。
1.3.3、中资银行与外资银行 房贷政策依然偏紧
从优惠利率到基准利率再到上浮利率，自去年下半年开始，房贷利率出现了持续上扬态势。这一原本被市场认为在今年将有所缓解的趋势，并没有得到改观。无论是中资银行还是外资银行，拉紧的“房贷之结”并没有松动。国有银行方面，工商银行、建设银行、农业银行首套房贷利率均上浮至基准利率的1.05倍；中国银行首套房贷利率上浮至基准利率的1.1倍。股份制银行方面，民生银行和平安银行暂停审核新增房贷业务，招商银行、华夏银行首套房贷利率上浮至基准利率的1.1倍；兴业银行首套上浮至基准利率的1.1倍；广发银行和中信银行首套和二套房贷均上浮至基准利率的1.2倍。外资银行方面，汇丰银行首套房贷利率还有9折优惠；恒生银行首套房贷实行基准利率；花旗银行、渣打银行首套和二套房贷均上浮至基准利率的1.1倍。
解读：5月初央行要求各大银行不允许停止首套房贷款，不管央行要求优先首套住房贷款举措能否达到稳定楼市预期效果，但会给低迷的楼市带来一定的利好因素，而且也会对中国个人消费信贷市场的发展起到一定推动作用。业内人士认为，从央行此举措颇有救市的味道，虽然信贷控制有所放松，但属于窗口指导层面，属于规范和引导，不具备政策的严肃性和执行力度。而商业银行是市场主体，规劝的作用不会太大，央行保本微利的政策将很难实现。业内人士也认为，如果房地产市场还处于低迷以及影响到整体经济增速的话，那么监管层可能会出台更多的政策。
专家认为，接下来可能银行个贷偏紧的情况会收敛一点，比如利率上浮减少、放款速度加快一点，但整个收紧的政策面不会有太大的改观。接下来，央行很可能会出台一系列的配套政策，比如对房贷进行定向宽松，增加信贷指标等等。
1.3.4、五一楼市成交量整体下滑 房企“以价换量”现象或增多
房地产市场正在步入下行周期。如刚刚结束的五一小长假期间，房地产市场有统计数据的城市一片惨淡，北京等城市成交总量同比大跌近八成。与此同时，一直坚挺的成交价格也出现下行迹象，4月份的“百城房价指数”显示，近半数城市环比下跌，甚至不少开发商也对未来楼市流露出悲观态度。
在五一小长假这一销售旺季，其他城市的楼市成交量同样冷淡。，五一期间抽样的54城市合计住宅签约套数为9887套，同比2013年同期的14642套下调了32.5%。其中，一二线城市下调幅度，北上广深四大一线城市三天合计签约1046套，同比下调了40%。
解读：从近期市场走势看，成交量持续下滑趋势愈加明显。整体市场而言，成交量已经接近半年处于下调趋势。他认为，当前房企与购房者之间的博弈已经出现了微妙的变化。在多方因素的冲击下，供需双方的市场预判已经出现转向，购房者观望情绪增多，而房企“让利跑量”心理渐占上风，供需格局已经悄然生变。
楼市一季度成交量整体惨淡，使得二季度销售压力倍增。2014年，整体楼市分化将愈加剧烈，在资金面趋紧的情况下，房价出现调整的可能性越来越大，特别是库存严重的城市和人口新增放缓的城市。
1.3.5、中铁染指房产将建铁路城镇综合体
今年铁路土地综合开发被列为铁路资产经营的重中之重。中国铁路总公司已经对18个项目编制了综合经营开发方案，要求各铁路局集中技术、人才、资金力量，优化重组整合地产置业企业，有条件的可组建地产置业集团公司；与此同时，将搭建铁路城镇中合体。不过，专家认为铁路土地综合开发仍存路障。
国发33号文件等对铁路既有土地和新鲜建设新增土地的综合经营开发分别提出了明确的支持政策，即要在国家政策的指引下，分类组织土地综合经营开发。
中国铁路总公司副总经理彭开宙表示，对于新建铁路土地综合经营开发，要以支持铁路建设和持续运营为依据，充分运用国家支持政策，以编制土地综合开发规划、组织投资开发为主要内容，开展各项工作。
解读：通过土地资产开发，增加“造血”功能，提高企业经济效益，以支持铁路建设和运营，这或许为中国铁路投融资打开政策空间。以广州铁路局为例，广深铁路土地所有权总面积约1200万平，广深沿线站段所占面积大约400万平。由于广深沿线腹地经济较好，沿线部分站点利用率低，开发空间大，据宏源证券2013年9月9日的初步估算，认为沿线站段土地增值(静态和动态)空间超100亿。
国务院33号文件出台后，地方政府也出台了相关配套政策。据不完全统计，目前已经有广东、福建、江西、安徽、四川等五个省份明确提出要通过铁路沿线土地开发来弥补铁路建设资金不足。
1.3.6、前4月房企业绩分化 企业拿地积极性明显减弱
据不完全统计，截至目前，共有34家房企披露了2014年前4个月的销售数据，累计签约数据为4282.99亿元，较之去年同期，涨幅仅为4.8%，据机构统计数据显示，这是楼市发展多年来的同期涨幅。今年以来房企整体销售业绩情况较为平淡，销售、利润的双双下滑，以及目前市场供需格局的变化，都让企业在拿地时倍加小心。
解读：尽管对于全年楼市的走势，大多数业内人士都表示“看不清”，但企业分化加剧、无法超越去年，却成为越来越清晰的行业标签。从已披露业绩数据的34家企业中，包括中海、保利、世茂、远洋等企业在内，有20家出现了业绩同比下滑的现象，其中合生跌幅，突破六成；而首开股份、瑞安房地产、恒盛地产的业绩降幅也超过了50%。
某业内资深人士指出，虽然标杆房企多数呈现增长，但幅度趋缓已是不争的事实。在部分千亿房企都上涨乏力的环境里，对于中小房企而言，未来或将更加举步维艰。
近期部分城市接连传出楼市松绑，并未让企业感受到太多暖意。“购房人的心理在目前已经出现明显的变化，而预期对于房地产市场太重要了。”一位不便于透露姓名的房企人士向记者表示，一季度的业绩不振，对于后期的销售业绩压力也将倍增。
1.3.7、物流地产需求旺盛高
物流地产受到垂青，与电商的高速发展不无关系。某研究报告指出，随着国内个人消费增长、零售市场成熟及电子商务的不断蓬勃发展，零售行业对物流设施尤其是高标准仓储的需求近年来增长迅速。
据中国仓储协会估算，截至2012年底，营业性通用仓库总体量达6.98亿平方米。但世邦魏理仕的统计显示，截至2013年底，由12家主要的性物流专业开发商开发的高标准仓储设施存量累计仅约1300万平方米，占仓储设施总面积的比例甚微，难以满足以电商为主导的零售行业高速发展所产生的需求。
解读：蓬勃发展的电子商务，一方面给商业地产带来冲击，另一方面为物流地产带来机遇。某研究报告显示，根据预测，至2017年中国网络零售额将达4.1万亿人民币，相对于供应过剩、竞争加剧的写字楼及商铺市场，以及拥有大量新增供应且受政策管控的住宅相比，物流地产回报较高且发展前景广阔，吸引包括万科、绿地在内的越来越多传统房企进入。
由于物流地产需求强劲，整体优质仓储物业的平均租金已连续18个季度上涨，目前物流地产的净租赁约为5%～6%，远高于商业地产约3%的平均回报水平。
业内人士认为，物流地产市场“强手林立”，但传统住宅开发商仍然有自己独特的优势：首先，房地产开发商自身拥有不少商业项目，借此拥有数量庞大的企业客户群体，能为其物流地产发展带来客户资源；其次，由于地方政府在出让地块时更着眼于能够给政府带来税收并创造就业机会的经济活动，因此在出让仓储物流用地时会更加谨慎，住宅开发商往往拥有良好的政府资源，更容易获得地段更佳、体量更大的工业地块。
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