[摘要] 2013年东莞楼市成交创下历史新高，全年住宅成交765万平，同比上涨26.98%，全市七大片区中，有六个片区住宅供需全线上涨。
在以上因素所造成环境下，一方面，在持续热销的市场环境下，在部分项目提价入市试水取得成功后，多数项目开始跟风涨价，开发商资金回笼理想；另一方面，在资金回笼理想的情况下，开发商让利意愿低，全年楼市营销主要以常规性营销手段为主，在金九银十等的楼市传统促销节点，采取的多是噱头性促销，以聚集项目人气为主。虽然东莞楼市从进入下半年开始，购房者因银行房贷收紧、政策预期及楼价高企等原因，观望情绪渐浓，多个项目来访量明显下滑，但开发商在前期项目热销中资金回笼理想的情况下，仍不愿通过让利方式促进销量，而是采取了二、三级联动及“低首付”的手段，促进购房者在楼价高企中入市，楼市价格企稳高位，个别项目甚至仍提价入市，且在“低首付”的手段下，取得不错的销售成绩。
而从2012年下半年开始，在经历了前期抑制需求持续释放后，踏入2013年上半年，在房价看涨预期及新国五条的倒逼下，购房者在楼市一片热销中看涨入市心态愈剧，部分刚需客提前入市，透支部分未来急于入市的刚性需求，为高企房价买单。
3、城区受供应影响成交量下滑，刚需盘破万元大关，部分客户溢至水乡。
2013年东莞楼市一路高歌，从七大片区的各自成交量来看，2013年东莞楼市有六个片区住宅成交明显上涨，而中心城区却在楼市一片火热中，全年住宅成交面积较2012年同比下降了13.44%。
中心城区的成交量下滑，主要由于城区供应的逐渐减少，2013年中心城区的住宅供应面积同比下滑了10%，且全年住宅新增套数中，70-120㎡产品仅占4成，城区刚需产品供应明显短缺。
而与此同时，东莞楼市行情一路走好，多数刚需客看涨入市，城区刚需盘一举突破万元大关；而另一方面，在城区楼价持续高企，资金实力较为雄厚的刚需客入市后，部分止步于城区高企房价，将目光放在了邻近水乡片区中价格相对低下的项目，加上东莞大道延长线开通等交通规划利好，使部分客户流入水乡。
4、水乡、临深、大石龙三片区价格上涨明显，临深片区成楼价上涨主力。
从七大片区的上涨幅度来看，七大片区上涨幅度各不一致，临深片区、水乡片区及大石龙三个片区普通住宅价格上涨幅度超过10%。其中，临深片区2013年普通住宅成交占全市成交总量的3成，为七大片区之首，而水乡片区及大石龙片区分别占全市普通住宅成交量的7%和6%。
可见，2013年全市楼盘均价普遍上涨，而其中上涨主力为临深片区项目，临深片区项目如大多数楼盘一样均有不同程度的上涨，但从片区各镇区具体情况来看，凤岗、塘厦为临深片区成交主力，其普通住宅成交量分别占片区全年成交量的42%及31%，但从两镇区普通住宅价格来看，塘厦2013年普通住宅均价同比上升2.57%，而凤岗同比2012年上升达11.57%，可见凤岗楼价对全市普通住宅均价的主力作用。虽然塘厦楼盘普通上涨幅度亦不少，但因碧桂园天麓山项目价格波动不大，且成交体量过大，致使塘厦普通住宅整体均价上涨不明显。另外，入主塘厦和凤岗两个镇区的深圳客性质有所区别，虽同为深圳客，但入主凤岗楼市的大多为深圳关内经济实力较强的购房者，而塘厦的刚多为深圳关外经济实力相对较弱、对价格较为敏感的关外客。
临近春节 东莞新建住宅成交下滑均价跌回8字头
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