[摘要] 2013年东莞楼市成交创下历史新高，全年住宅成交765万平，同比上涨26.98%，全市七大片区中，有六个片区住宅供需全线上涨。
4、沙田区域价值分化，虎门港板块或迎来爆发式增长。
2013年沙田随着品牌房企项目的入市，掀起一鼓成交热潮，这些项目的热销，一方面是吸纳了沙田以往积压的需求，另一方面则是通过吸引刚需紧缺的虎门区域客户入市。
后市，除了碧桂园柏丽湾、保利未来城市项目，沙田临近虎门地带（虎门港板块）还拥有佳兆业的碧海云天、庆鹏的心怡半岛及新世纪项目，其项目位置亦邻近虎门，而进入2014年，一方面，沙田本地客户消费力有限，尤其是经过2013年的集中释放后，其后继力更弱，开发商想要推售自身项目，就必然将目光放到其邻近经济发达区域；另一方面，虎门在经历了长期的刚需短缺后，中信·君汇港、万科金色里程、金地·时代广场等多个品牌项目的刚需产品亦将陆续上市，与沙田项目角力，品牌房企在滨海片区掀起抢客大战。
随着两地品牌项目的角力，沙田虎门港板块项目为保证其销量，以其产品较高的性价比吸引虎门客，沙田虎门港板块或迎来爆发式增长。而因两地价格差距较大，因此沙田邻近虎门片区楼市有较为充足的价格上升空间，随着虎门港板块楼市的量价上涨，与沙田镇中心版块楼市拉开差距，沙田区域价值将会明显分化。
5、寮步凫山、东坑等偏远区域受到万科、碧桂园等品牌房企重视，区域市场逐渐升温。
自2013年4月中惠地产拿下寮步凫山一近6万平商住地后，寮步凫山一改之前的“流拍重灾区”地位，开始成为开发商争夺的香饽饽，先是万科投掷重金以溢价127%拿下凫山一近7万平商住地，后是深圳远飞投资公司再以溢价97%在此夺下一2万平商住地。除此之外，寮步上底村一商住地亦经过124轮激烈竞拍，最终以超过3000元/㎡的楼面价被振业地产拿下。
寮步偏远区域一反之前状态频频受到开发商的青睐，从其开发项目名称可窥见其原因，中惠在寮步凫山项目命名中惠松湖城，万科项目命名万科松湖传奇——可见开发商均将共目光瞄准了松山湖。
一方面，松山湖土地资源越来越稀缺，商住地供应越来越少，2012年、2013年均无土地挂牌上市，后期住宅产品上市供应将越来越紧张；另一方面，从松山湖现时项目来看，松山湖项目产品偏向大户型高端产品，在2013年底松山湖住宅产品的存量中，70-120㎡产品仅占住宅存量的2成，140㎡以上产品占比超过7成，刚需产品紧缺，而通过在邻近松山湖的寮步区域开发产品，不但能够满足松山湖供应趋紧下的需求，而且价格与松山湖楼价相比更有竞争力。
无独有偶，12月碧桂园拿下东坑一6万平商住地，但东坑消费力非常有限，从其近年住宅成交量来看，12、13年东坑的年消化量仅为3万平，而碧桂园在东坑拿下地块，除了囊括本地有限的需求外，更重要的是对大朗碧桂园项目的延伸，以其价格、品牌等优势网罗松山湖片区客户。
6、碧桂园落子常平、企石，品牌房企深入发掘东北片区投资潜力。
2013年7月，碧桂园以16445万元的总价获得常平桥沥村5万平商住地，折合楼面地价为1650元/平。另外，还收购鼎峰地产企石铁炉坑建面约11万平项目，该项目楼面地价约为1159元/平。而根据东莞中原研究部数据监测显示，2014年，除了碧桂园常平首府项目外，常平亦有东方银座兰乔公馆、天林湖花园及富盈都市华府等多个项目新增，常平供应迎来供应大潮。
常平与横沥、桥头、谢岗一起，从东莞房地产市场板块划分来看，属于东北片区。该片区楼市以常平为中心，近几年来房地产市场交易不温不火。目前仅有万科一个品牌开发商有在售项目，项目为万科城，已接近尾盘。常平房地产市场起步较早，镇内项目众多，市场开发已经相当成熟，近2年住宅年均消化量稳定在30万平左右。碧桂园选择进驻常平、企石，主要原因在于深入发掘东北片区的市场购买力：
，常平经济比较发达，居民购买力相对较强。2012年常平GDP约为200亿元，在东莞各镇区当中排名第7位，常住人口约39万，消费能力较强。近年来，常平三重项目建设进度加快。2013年常平镇共有9个项目纳入市属重大建设项目，包括4个新开工项目与5个续建项目，项目总投资53.7亿元。三重项目的落地大大增强了常平的经济发展后劲，扩大了潜在市场容量；
第二，常平以火车站为中心，周边商业氛围比较成熟，市场有可挖掘潜在购买力。镇内酒店业发达，可吸纳相当程度投资需求；
第三，常平境内香港、东南亚、台湾、日韩群体较多，同样可以作为潜在购买力发掘；
第四，常平火车站的存在，对境内项目拓展深圳客提供了很大的便利。从常平市场来看，对外开拓深圳客尤其是深圳投资客的机会还是很大的，此前的卓越蔚蓝城邦就是一个很好的案例；
第五，2013年12月底，谢岗粤海项目开始启动，粤海产业园三项民生工程正式动工，总投资约１.２亿元。作为一个投资总额超过600亿的超大项目，该项目的启动，使得谢岗的片区投资价值预期逐渐提高。该项目对市场的影响，也将辐射至周边镇区，东北片区包括常平也将因此受益，区域投资价值上升。
临近春节 东莞新建住宅成交下滑均价跌回8字头
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