[摘要] 2013年东莞楼市成交创下历史新高，全年住宅成交765万平，同比上涨26.98%，全市七大片区中，有六个片区住宅供需全线上涨。
5、深圳刚需客渗入步伐加剧，临深片区楼市大热，市场容量急剧扩大。
从2012年开始，临深片区楼市开始大热，2012年临深片区住宅成交量首次破百万，达到143万平的成交量，同比2011年上涨53%，而2013年再次同比2012年爆涨61%，达到230万的成交高位。
临深片区的持续热销，主要得益于深圳刚需客的涌入，从基本面来看，一是从地理位置上看，塘厦、凤岗与深圳北相邻，两地交通发达能使购房者日常往来方便；二是与深圳高企的楼价相比，临深片区楼价明显低下，性价比较高；三是深圳等一线城市历来是楼市调控的“重灾区”，部分购房者入市面临重重障碍，尤其是在楼价看涨情况下急于入市的刚需客户；四是众多开发商在塘厦、凤岗南面邻深区域开发项目，主攻深圳市场；
从今年情况来看，一是2013年楼市大热，莞深楼市均量价齐涨，在平稳政策环境下购房者对未来房价上涨预期较高；二是进入东莞楼市的深圳客主要为刚需为主，与以往的投资性需求不同，2013年临深片区70-120㎡产品占片区住宅成交量的74.48%，比2012年上涨近10个百分点。随着莞深楼市的量价齐涨，对价格敏感的深圳刚需客在深圳楼价高企的情况下，在深圳入市的难度较高，即使具备入市能力但所能买到的产品性价比肯定不如临深项目产品；三是2013年东莞利好的城建规划落实力度加大，且两市政府频频传出同城发展合作意向；四是品牌房企开拓深圳市场力度加大，碧桂园在深圳进行“地毯式”营销，不但投入大量的媒体式轰炸，还组织专门看楼大巴，方便深圳刚需客上门看房。
6、广州客入侵、城区客溢入，水乡片区楼市成交量价涨幅惊人。
水乡片区2013年成交量价与其它片区相比都处于低位，住宅成交面积占全市总体成交量不足10%，但在成交量价涨幅上却异常惊人，2013年水乡片区住宅成交面积55万平，同比2012年上涨65.42%，普通住宅成交均价5953元/㎡，同比上涨10.55%。
从成交量来看，2013年水乡片区住宅成交主要集中在中堂、道滘、高埗及麻涌四个镇区，分别占片区住宅成交面积的36%、27%、16%、16%，从片区成交客户特点来看，可以将这四个镇区划分为两个部分，一个是中堂及麻涌，然后是高埗和道滘，前两者占片区成交量5成，后两者成交量占片区4成，各自瓜分水乡片区楼市成交的半壁江山。
中堂及麻涌2013年住宅成交量均同比上涨超过200%，主要得益于广州客的大肆入市成交，其原因基本与深圳客涌入临深片区楼市一致，一是中堂及麻涌邻近广州新塘及萝岗，在两地城建规划利好下，两地来往交通将愈加便利；二是莞穗楼价差别大，东莞项目产品性价对相比较高；三是广州作为一线城市直面楼市调控政策；四则是开发商相继入主中堂、麻涌，积极开拓广州客，2013年中堂、麻涌有居益凯景中央、信鸿熙岸花园等多个项目入市，市场推货力度大大增加；最后，在水乡片区入市的客户亦多是刚需客，2013年水乡片区住宅成交中70-120产品成交占比超8成。
另外，水乡片区的成交量亦得益于城区客溢入道滘、高埗。一是，2013年城区由于地块资源的稀缺，上市项目不断减少，随着在售项目的不断去化，城区供求矛盾愈加激烈，在13年市场持续热销的势头下，城区楼价持续上涨，南城君珆花园及东城格兰名筑两个刚需新项目相继突破万元均价入市，在城区楼价高企下，资金实力较弱的刚需客户不得不把目光放到邻近市区项目。二是水乡片区规划利好，随着东莞大道延长线的开通，城区与水乡片区交通建设大大缩短从城区到水乡片区的时间。
临近春节 东莞新建住宅成交下滑均价跌回8字头
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